2020年4月1日、改正民法が施行されました。中古住宅の売買に関して最も影響が大きいのは、「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」が「契約不適合責任」に改正されたことです。

「瑕疵担保責任」とは、「瑕疵＝事前に知らされていなかった重大な欠陥など」があった場合、売主に対して責任を問えるというものでした。民法改正によって、客観的に欠陥があるかどうか”ではなく、“契約の趣旨や目的に適合しているかどうか”で、責任を問えるかを判断することになりました。

つまり、どういった条件で契約を交わしたかが重要になってきます。そのため、「重要事項説明」や「売買契約書」の記載内容のチェックの重要度がさらに高まります。また、法律に反しない限りは、売主と買主の双方で合意して契約の内容を個別に定めることも可能です。契約書に判を押すことは、その内容に合意したことになります。

従来の「瑕疵担保責任」とは、事前に知らされていなかった重大な欠陥などがあった場合、売主に対して、損害の賠償を請求できました。住むこともできないほどの欠陥であれば、契約の解除を請求することも可能でした。

この考え方は改正後の民法では、「契約不適合責任」に代わります。つまり、客観的に欠陥かどうか判断するのではなく、契約の趣旨、目的に適合しているかどうかで判断することになります。

住宅の売買の場合は、通常は居住することが目的となるので、それが達成できない場合はその程度に応じて、1～4までの選択肢が用意されます。

【契約不適合責任の選択肢】

1. 損害賠償請求
2. 代金減額請求
3. 修補請求（住める状態になるように補修してもらうこと）
4. 契約解除

今までの「瑕疵担保責任」では、2. の代金減額請求や3. の補修を求めるなどの追完請求は選択肢としてありませんでした。4. の契約解除は住めないほどの欠陥があるという条件付きでしたが、その制限はなくなったので、買主側の選択肢は増えることになります。

これまで以上に契約内容が重要になってくる

「契約不適合」という考え方が導入された背景には、「瑕疵（かし）」という概念が分かりづらいことや、買主の過失で瑕疵を見落とした場合に救済されないことなどを考慮する一方、より現実的な救済策として、代金減額や補修の請求などもできるようにして、柔軟な運用を可能にする見直しをしようということにあります。

具体的な事例で考えてみます。例えば、住宅を買う目的が、ピアノの練習をする部屋がほしいからという場合、その重量に耐える基礎や床の強度が必要となります。一般的な住宅としての強度はあっても、ピアノの重量に耐えられず床が傾くなどした場合、売主に「契約不適合」として、ピアノを置くために使用できるように補修を請求したり、損害賠償を請求できます。もちろん、契約書にピアノを置いて使用する目的があること、その重量に耐える強度があることが保証されていたり、補強工事をすることを条件とする記載が盛り込まれていることが前提です。「そのつもりで買った」というだけでは契約不適合に該当しません。

つまり、同じような不具合があったとしても、売主の過失の有無や契約の内容によって、責任を追及できる範囲が変わってくるということになります。